فرمول های محاسبه برای شاخص آرون

فرمول های محاسبه برای شاخص آرون

یکی از تکنیک‌هایی که طرفداران زیادی در بین تحلیلگران تکنیکال دارد، شکست و برخورد قیمت به خطوط روند است و تحلیلگران باتوجه‌به این موضوع اقدام به خرید و فروش سهم می‌کنند. بلاک خط روند دستی نیاز به لیست نماد دارد و این امکان را به کاربران می‌دهد که خط روند دلخواه خود را روی نمادی موجود در لیست نماد ترسیم کنند و شروط مختلفی روی آنها پیاده کنند.

ورودی‌های بلاک خط روند دستی

نام ویژگی	نوع ویژگی	قابل اتصال	توضیحات
تایم فریم	چند گزینه‌ای	خیر	برخی داده‌ها از جمله این بلاک، قابلیت استفاده در بازه‌های زمانی مختلف را دارند. تایم فریم این امکان را به شما می‌دهد که بازه زمانی این داده را مشخص کنید.
انتخاب خروجی	چند گزینه‌ای	خیر	با استفاده از این گزینه می‌توان یکی از ویژگی‌های Breakout یا Trendline یا انتخاب کرد.

بلاک نمودار

این بلاک فقط در قسمت استراتژی کاربرد دارد و در مواقعی استفاده می‌شود که می‌خواهید نمودار مربوط به اندیکاتورها یا محاسبات خود را مشاهده کنید. برای مثال در صورتی که می‌خواهید نمودار مربوط به قدرت خریدار به فروشنده حقیقی را مشاهده کنید، خروجی شروط خود را به این بلاک متصل می‌کنید و در گزارش استراتژی نمودار آن را مشاهده می‌کنید.

ورودی‌های بلاک نمودار

نام ویژگی	نوع ویژگی	قابل اتصال	توضیحات
تایم فریم	چند گزینه‌ای	خیر	برخی داده‌ها از جمله این بلاک، قابلیت استفاده در بازه‌های زمانی مختلف را دارند. تایم فریم این امکان را به شما می‌دهد که بازه زمانی این داده را مشخص کنید.
مقدار	داده	بله	یک مقدار به این قسمت متصل می‎‌شود که می‌توان نمودار مربوط به آن را در گزارش استراتژی مشاهده کرد. (این مقدار می‌تواند اندیکاتور؛ محاسبات ریاضی یا موارد مشابه باشد.)
عنوان	متن	خیر	عبارتی که در این قسمت وارد می‌شود عنوان بلاک نمودار را تعیین می‌کند.
ضخامت خط	چند گزینه‌ای	خیر	در این قسمت می‌توان ضخامت خط نمودار را تعیین کرد. (عدد یک کمترین ضخامت و عدد 4 بیشترین ضخامت را دارد.)
مکان ترسیم	چند گزینه‌ای	خیر	با انتخاب این گزینه نمودار در یکی از پنجره‌های تب نمودار نمایش داده خواهد شد.

بلاک‌های معامله‌گری

بلاک لیست نمادها

یکی از مسائل مهم برای کاربران آسان‌کریپتو تحلیل و بررسی برخی از نمادهای بازار یا یک سبد از نمادهای دلخواه است. بلاک لیست نمادها این قابلیت را به افراد می‌دهد که استراتژی، فیلتر و شروط خود را فقط روی نمادهای دلخواهشان پیاده کنند و نتایج حاصل از آن را مشاهده کنند. برای مثال در صورتی که قصد دارید نتایج بک‌تست استراتژی خود را فقط روی نماد بیت‌کوین بررسی کنید، این بلاک را وارد صفحه کرده و نماد BTCUSDT را انتخاب کنید.

بلاک سیگنال

بلاک سیگنال در دسته معامله‌گری قرار دارد و فقط در طراحی استراتژی معاملاتی به کار می‌رود. این بلاک یک شرط را به عنوان تریگر دریافت می‌کند و در صورتی که شرط به وقوع بپیوندد، سیگنال فعال می‌شود. برای مثال برای بک‌تست گرفتن از استراتژی خروجی این بلاک (تنظیم شده روی خرید یا فروش) به ورودی بلاک سفارش متصل می‌شود و شروط روی نمودارهای قیمت اعمال می‌شوند.

خروجی بلاک سیگنال

توضیحات	نوع خروجی
خروجی بلاک سیگنال پس از مقایسه تریگر شامل خرید، فروش، خرید تعهدی و فروش تعهدی است..	درست/غلط

بلاک سفارش

این بلاک در دسته معامله‌گری قرار دارد و فقط در طراحی شروط مربوط به استراتژی معاملاتی استفاده می‌شود. خروجی بلاک سیگنال (خرید یا فروش) به ورودی این بلاک متصل می‌شود و سیگنال خرید یا فروشی را که تریگ شده است، سفارش گذاری می‌کند. این بلاک از 4 قسمت قیمت، حجم، حد ضرر و حد سود تشکیل می‌شود که در طراحی شروط مربوط به مدیریت سرمایه به کار می‌رود.

ورودی های بلاک سفارش

نام ویژگی	نوع ویژگی	قابل اتصال	توضیحات
سهام	رشته	خیر	خروجی بلاک سیگنال که می‌تواند تریگر خرید یا فروش باشد به این قسمت متصل می‌شود.
خرید / فروش	چند گزینه‌ای	خیر	استراتژی بر اساس قیمتی که به این قسمت متصل می‌شود اقدام به خرید سهم می‌کند. برای مثال در صورتی که بالاترین قیمت به این قسمت متصل شود، استراتژی بر اساس بالاترین قیمت روزانه خرید و فروش را انجام می‌دهد.
قیمت	عدد	بله	استراتژی بر اساس قیمت متصل شده به این قسمت، اقدام به خرید و فروش می‌کند.
حجم	عدد	بله	استراتژی بر اساس حجم متصل شده به این قسمت، اقدام به خرید و فروش می‌کند.
حد ضرر	عدد	بله	محاسباتی که به این قسمت متصل می‌شود به عنوان حد سود در استراتژی نظر گرفته می‌شود؛ برای مثال می‌توان 20 درصد بالاتر از قیمت خرید را به عنوان حد سود تعیین کرد.
حد سود	عدد	بله	محاسباتی که در این قسمت متصل می‌شود به عنوان حد ضرر در استراتژی در نظر گرفته می‌شود؛ برای مثال می‌توان 5 درصد پایین‌تر از قیمت خرید را به عنوان حد ضرر تعیین کرد.

خروجی بلاک سفارش

توضیحات	نوع خروجی
خروجی بلاک سفارش برحسب تنظیمات در نظر گرفته شده است.	عدد

بلاک اطلاعات حساب

این بلاک که در دسته معامله‌گری قرار دارد و فقط در طراحی شروط مربوط به استراتژی معاملاتی به کار می‌رود. این بلاک اطلاعات مربوط به موجودی نقد و ارزش حساب پرتفوی شما را ارائه می‌دهد و می‌توان در طراحی شروط مربوط به مدیریت سرمایه از آن استفاده کرد.

ورودی های بلاک اطلاعات حساب

نام ویژگی	نوع ویژگی	قابل اتصال	توضیحات
نوع داده	چند گزینه‌ای	خیر	با استفاده از این گزینه می‌توان بلاک را روی موجودی نقد یا ارزش حساب خود، تنظیم کرد.

بلاک پرتفو

این بلاک در دسته معامله‌گری قرار دارد و صرفاً در استراتژی معاملاتی کاربرد دارد. اطلاعات بلاک پرتفو از داده‌هایی مانند قیمت خرید، حجم و ارزش خرید یا فروش امروز تشکیل شده است و اطلاعات مربوط به نمادهای موجود در پرتفوی کاربر را نمایش می‌دهد. برای مثال تصور کنید که سیگنال خرید استراتژی شما تریگ شده است و نمادهای خودرو، فملی و خساپا توسط استراتژی خریداری شده است، در نتیجه با استفاده از بلاک پرتفو می‌توانید به اطلاعاتی مانند قیمت خرید، حجم و ارزش خرید یا فروش نمادهای نام‌برده دسترسی داشته باشید.

ورودی های بلاک پرتفو

نام ویژگی	نوع ویژگی	قابل اتصال	توضیحات
نوع داده	چند گزینه‌ای	خیر	با استفاده از این گزینه می‌توان بلاک را روی هر یک از گزینه‌ها مانند قیمت خرید، حجم، حجم امروز یا سایر موارد مدنظر تنظیم کرد.

بلاک‌های هشدار

بلاک هشدار

این بلاک صرفاً در طراحی شروط مربوط به استراتژی معاملاتی کاربرد دارد. بلاک هشدار جهت اطلاع از تریگ شدن (به وقوع پیوستن) شروط استفاده می‌شود؛ برای مثال هنگامی که شرط بزرگ‌تر بودن آخرین قیمت از قیمت پایانی را به عنوان تریگر خود تعیین می‌کنید، آن را به بلاک هشدار متصل می‌کنید تا در صورت به وقوع پیوستن شرط متن انتخابی شما برایتان ارسال شود و از این موضوع با خبر شوید. نکته 1: حداکثر تعداد هشدار ارسالی در یک روز معاملاتی 500 بار است و در صورت پرشدن سقف تعداد هشدارها، هشداری برای شما ارسال نخواهد شد. نکته 2: دقت داشته باشید که در صورت متصل کردن شروط خود به این بلاک، نوتیفیکیشن‌های ارسالی به پلتفرم آسان‌کریپتو ارسال خواهد شد.

ورودی های بلاک نوتیف

نام ویژگی	نوع ویژگی	قابل اتصال	توضیحات
تریگر	شرط	بله	یک شرط به این قسمت متصل می‌شود که در صورت تریگ شدن آن هشدار ارسال می‌شود.
تایم فریم	چند گزینه‌ای	خیر	با استفاده از این گزینه می‌توان تایم‌فریم ارسال هشدارها را تعیین کرد.
قالب پیام	متن	خیر	با استفاده از این گزینه می‌توان متن پیام دلخواه خود را تعیین کنید.

خروجی بلاک هشدار

توضیحات	نوع خروجی
خروجی این بلاک متن تعیین‌شده در قالب پیام خواهد بود که در سیستم برای کاربر ارسال می‌شود.	متن

بلاک تلگرام

این بلاک صرفاً در طراحی شروط مربوط به استراتژی معاملاتی کاربرد دارد. بلاک تلگرام جهت اطلاع از تریگ شدن (به وقوع پیوستن) شروط استفاده می‌شود؛ برای مثال هنگامی که شرط بزرگ‌تر بودن آخرین قیمت از قیمت پایانی را به عنوان تریگر خود تعیین می‌کنید، آن را به بلاک تلگرام متصل می‌کنید تا در صورت به وقوع پیوستن شرط، متن تعیین شده به حساب تلگرامی شما ارسال شود و از این موضوع با خبر شوید. نکته 1: حداکثر تعداد هشدار ارسالی در یک روز معاملاتی 500 بار است و در صورت پر شدن سقف تعداد هشدارها، هشدار برای شما ارسال نخواهد شد. نکته 2: دقت داشته باشید که در صورت متصل کردن شروط خود به این بلاک، نوتیفیکیشن‌های ارسالی به حساب تلگرامی شما ارسال می‌شود.

ورودی های بلاک تلگرام

نام ویژگی	نوع ویژگی	قابل اتصال	توضیحات
تریگر	شرط	بله	یک شرط به این قسمت متصل می‌شود که در صورت تریگ شدن آن هشدار ارسال می‌شود.
تایم فریم	چند گزینه‌ای	خیر	با استفاده از این گزینه می‌توان تایم‌فریم ارسال هشدارها را تعیین کرد.
قالب پیام	متن	خیر	با استفاده از این گزینه می‌توان متن پیام دلخواه خود را تعیین کنید.

خروجی بلاک تلگرام

توضیحات	نوع خروجی
خروجی این بلاک متن تعیین‌شده در قالب پیام خواهد بود که در تلگرام برای کاربر ارسال می‌شود.	متن

ابزارک

بلاک زمان‌سنج

بلاک زمان‌سنج در دسته ابزارک قرار دارد و جهت طراحی یک سری شروط پریودیک در حالت زنده به کار می‌رود. برای مثال زمانی که بخواهیم شروط هر چند دقیقه یک‌بار اجرا شوند، بازه زمانی مدنظر خود را (به ثانیه) در این بلاک تعیین می‌کنیم و خروجی این بلاک را به تریگر بلاک هشدار یا تلگرام متصل می‌کنیم.

ورودی‌های بلاک زمان‌سنج

نام ویژگی	نوع ویژگی	قابل اتصال	توضیحات
تریگر	شرط	بله	یک شرط به این قسمت متصل می‌شود که در صورت تریگ شدن آن هشدار ارسال می‌شود.
پریود به ثانیه	عدد	بله	در این قسمت بازه زمانی مدنظر خود را به ثانیه وارد می‌کنیم؛ به عنوان مثال اگر بخواهیم شروط هر 15 دقیقه یک‌بار اجرا شوند عدد 900 (ثانیه) را در این قسمت وارد می‌کنیم.

بلاک‌های عمومی

بلاک نام نماد

این بلاک در دسته عمومی قرار دارد و معمولاً در تعیین متن هشدار در استراتژی معاملاتی به کار می‌رود. برای مثال در صورتی که بخواهیم نام نمادی که شروط استراتژی روی آن تریگ شده است را در متن هشدار ارسالی داشته باشیم، بلاک نام نماد را به بلاک هشدار متصل می‌کنیم.

بلاک توضیحات

طراحی فیلتر یا استراتژی معاملاتی مستلزم به‌کارگیری ابزارهای آسان‌کریپتو است، اما در برخی مواقع تعداد ابزارها یا بلاک‌های مورد استفاده در یک فایل به‌قدری زیاد است که نیاز است تا توضیحاتی کنار آنها نوشته شود. به همین دلیل این بلاک در بین ابزارهای پلتفرم قرار گرفته است تا درصورتی‌که فایل نیاز به توضیحاتی دارد از آن استفاده کنید.

بلاک‌های خروجی

بلاک خروجی فیلتر

این بلاک یک ابزار کمکی است که می‌توانید در قسمت فیلترنویسی از آن استفاده کنید. برای مثال زمانی که می‌خواهید علاوه بر داده‌های پیش‌فرض، داده‌های محاسباتی خود را نیز در خروجی فیلتر مشاهده کنید، آنها را به بلاک خروجی فیلتر متصل می‌کنید تا در قالب ستون‌هایی در گزارش فیلتر نمایش داده شوند.

سود مرکب چیست؟ + فرمول محاسبه سود مرکب

به گزارش بانک اول سود مرکب اصطلاحی است که فعالان قدیمی بازار سرمایه (و البته کسانی که می‌خواهند باتجربه و قدیمی به نظر برسند!) زیاد به کار می‌برند. اگر این اصطلاح به گوش شما هم خورده و می‌خواهید بدانید سود مرکب چیست و چه فرقی دارد با سود ساده و معمولی که بانک‌ها برای سپرده‌های کوتاه‌مدت و بلندمدت محاسبه می‌کنند، در ادامه این مطلب همراه ما باشید.
فقط این نکته را همین جا توضیح بدهیم که سود مرکب هیچ ربطی به بورس و بانک ندارد و می‌توانید سپرد‌ه های بانکی‌تان را طوری مدیریت کنید تا از سپرده‌های معمولی هم بهره یا سود مرکب نصیب‌تان شود.

سود مرکب چیست؟

سود مرکب همان‌طور که از اسمش پیداست، سود ترکیبی یا مضاعف‌شده است. اما سود ترکیبی یعنی چه و چه تفاوتی با سود عادی دارد؟ خیلی ساده‌اش می‌شود اینکه سود معمولی فقط به اصل سرمایه تعلق می‌گیرد، ولی سود مرکب علاوه بر اصل سرمایه، به سودهای حاصل از اصل سرمایه هم تعلق می‌گیرد.

مثلا فرض کنید حساب سپرده کوتاه‌مدتی نزد بانک باز کرده‌اید که نرخ سود سالانه آن ۲۴ درصد است. بنابراین اگر یک میلیون تومان در این حساب گذاشته باشید، مجموع سودی که در انتهای سال به دست خواهید آورد برابر با ۲۴۰ هزار تومان خواهد بود.

حالا بیایید فرض کنیم بانک شما سودتان را به صورت ماهانه پرداخت می‌کند؛ یعنی اینکه هر ماه یک‌دوازدهم از سود سالانه را به حساب‌تان می‌ریزد که مبلغ آن برابر با ۲۰ هزار تومان است. اکنون شما به جای اینکه این سود ماهانه را خرج کنید، دوباره آن را به اصل سپرده (همان مبلغ یک میلیون تومان) اضافه می‌کنید (فرض‌مان این است که بانک اجازه چنین کاری را می‌دهد). در این صورت، در پایان ماه اول اصل سپرده‌تان به یک میلیون و بیست هزار تومان افزایش خواهد یافت و از این زمان به بعد، سود ۲۴ درصدی سالانه به جای اینکه برای مبلغ یک میلیون تومان محاسبه شود، برای مبلغ جدید محاسبه خواهد شد. واضح است که اگر این کار را برای همه دوازده ماه سال تکرار کنید، سودی که به دست می‌آورید بیشتر از ۲۴۰ هزار تومان خواهد بود، زیرا علاوه بر اصل سرمایه، سود اضافه‌تری هم شامل مبالغی شده است که به عنوان سود و به صورت ماهانه دریافت کرده‌اید. منظور از سود مرکب هم همین است. اما سود مرکب را چگونه باید محاسبه کرد و سود مرکبی که در مثال ما در انتهای سال حاصل می‌شود چقدر خواهد بود؟

در مثالی که بالاتر آوردیم، مبلغ اولیه یا همان P برابر با یک میلیون تومان است. نرخ سود یا r برابر با ۲۴ درصد است که باید آن را به صورت اعشاری یعنی ۲۴/۰ (بیست‌وچهار صدم) بنویسیم. از آنجا که بخشی از سود را به صورت ماهانه دریافت می‌کنیم، پس مقدار n هم برابر با ۱۲ خواهد بود. علاوه بر این‌ها، می‌خواستیم ببینیم در انتهای سال چه مقدار پول خواهیم داشت. پس طبق فرمول بالا داریم:

به این ترتیب مقدار سودی که از این طریق به دست آورده‌ایم ۲۶۸ هزار تومان است که ۲۸ هزار تومان بیشتر از آن ۲۴۰ هزار تومانی است که در حالت عادی نصیب‌مان شده بود.

سود مرکب چه تفاوتی با سود معمولی دارد؟

همان‌طور که دیدیم، سودی که حاصل از اصل مبلغ به فرمول های محاسبه برای شاخص آرون علاوه سود‌های قبلی باشد، بیشتر از سودی است که صرفا از اصل مبلغ حاصل شده باشد. بنابراین یکی از مهم‌ترین راه‌های افزایش مقدار سود این است که از تکنیک‌هایی استفاده کنیم تا بتوانیم سودمان را مرکب کنیم.

در حالت عادی ممکن است بانک‌ها اجازه ندهند بعد از افتتاح حساب سپرده بلندمدت مبلغ اولیه حساب را افزایش بدهید. در این حالت ممکن است فکر کنید که بهتر است هر ماه با سود ماه قبلی یک حساب سپرده جدید باز کنید! لازم به توضیح نیست که چنین کاری چه دردسرهایی می‌تواند داشته باشد.

در حال حاضر بیشتر صندوق‌های درآمد ثابت که معمولا سود سالانه‌شان یکی دو درصد بیشتر از سود بانکی است، این امکان را فراهم کرده‌اند که مشتریان‌شان بتوانند با سودی که به صورت ماهانه پرداخت می‌شود، از صندوق واحدهای جدید بخرند و به این ترتیب اصل سرمایه‌شان را افزایش بدهند. صندوق‌ها حتی این امکان را فراهم کرده‌اند که فرایند خرید واحدهای جدید با مبلغ پرداختی ماهانه به صورت خودکار انجام شود.

حالا بیایید ببینیم چگونه می‌توانیم با استفاده از مرکب کردن سود، سرمایه‌ نهایی‌مان در انتهای سال را به حداکثر برسانیم. شاید فکر کنید ساده‌ترین راه این باشد که تعداد دفعات پرداخت سود بیشتر شود تا بتوانیم در طول سال دفعات بیشتری سودمان را مرکب کنیم؛ مثلا به جای اینکه بانک هر ماه سود را پرداخت کند و ما این مبلغ را روی مبلغ اولیه بگذاریم، شاید بهتر باشد جایی را پیدا کنیم که هر هفته سود بدهد و ما این سود هفتگی را به مبلغ اولیه اضافه کنیم. نکته جالب این است که افزایش دفعات پرداخت سود در طول سال، فایده چندانی ندارد و حتی اگر تعداد دفعات پرداخت سود به سمت بی‌نهایت برود، مقدار سود مرکبی که در انتهای سال برایمان می‌ماند تفاوت چندانی نخواهد داشت (در مثال ما این سقف چیزی در حدود ۲۷۲ هزار تومان خواهد بود. یعنی حتی اگر بانک ما سود روزانه پرداخت کند و ما بتوانیم این سودهای روزانه را به مبلغ اولیه اضافه کنیم، مقدار سود مرکب‌مان در انتهای سال کمتر از ۲۷۲ هزار تومان خواهد بود).

اما چیزی که می‌تواند سود مرکب سالانه را به‌شدت افزایش بدهد، مقدار r یا همان نرخ سود است. مثلا اگر در مثال ما نرخ سود یک درصد افزایش پیدا کند و از ۲۴ درصد به ۲۵ درصد برسد، مقدار سود مرکب‌مان در پایان سال ۲۸۰ هزار تومان خواهد بود. اگر در این مثال نرخ سود سالانه به ۵۰ درصد برسد، مبلغ سود مرکب به حدود ۶۳۲ هزار تومان خواهد رسید! و اگر نرخ سود ۷۲ درص باشد، مبلغ اولیه‌مان در انتهای سال بیش از دو برابر خواهد شد! و اگر راهی پیدا کنیم که بتوانیم سود سالانه ۱۰۰ درصد بگیریم، مبلغ اولیه‌مان به بیش از دو میلیون و ششصد هزار تومان خواهد رسید.

اگر به دنبال جایی باشیم که بیشتر از سپرده‌های بانکی و صندوق‌های درآمد ثابت سود داشته باشد باید برویم سراغ بورس؛ جایی که ریسک بیشتری وجود دارد و البته پاداش بهتری هم در انتظارمان خواهد بود. اما آیا در بورس هم سود مرکب وجود دارد؟ و اگر بله، چگونه می‌توانیم در بورس از سود مرکب استفاده کنیم؟

سود در بورس

مرکب‌سازی سود در بورس هم ساده است و هم دشوار. ساده است از این لحاظ که کافی است هر بار سهامی را با سود فروختیم و اصطلاحا شناسایی سود کردیم، یا هر بار که سود مجمع دریافت کردیم، با سودهای جدیدمان دوباره سهام شرکت‌های پرپتانسیل را بخریم و از این طریق در واقع به مبلغ سرمایه‌گذاری‌مان اضافه کنیم. دشواری‌ این کار هم این است که چون سود بورس تضمین‌شده نیست و مانند سپرده‌های بانکی و صندوق‌های درآمد ثابت پرداخت سود تضمین‌شده و دوره‌ای ندارد، نمی‌شود هر ماه یک مقدار مشخص به سرمایه اولیه اضافه کرد.

گذشته از این، گاهی نگهداری سهم در بلندمدت (در واقع هیچ کاری نکردن) می‌تواند مانند مرکب‌سازی سود عمل کند. مثال ساده‌اش این است که فرض کنید سهام شرکتی را به مبلغ هر برگ ۱۰۰ تومان خریده‌ایم. سهام این شرکت در ماه اول بیست درصد رشد می‌کند و به ۱۲۰ تومان می‌رسد. حالا اگر سهام این شرکت ۲۰ درصد رشد کند و به ۱۴۴ تومان برسد، مقدار سود نهایی ما بیشتر از ۴۰ درصد خواهد بود. در واقع مقدار سود ما برابر فرمول های محاسبه برای شاخص آرون با ۴۴ درصد مبلغ اولیه‌مان خواهد شد (هر برگ سهام را ۱۰۰ تومان خریده‌ایم و اکنون قیمت هر برگ ۱۴۴ تومان است).

نکته: در بازارهای صعودی و در شرایطی که قیمت سهام‌مان رو به افزایش است، نگهداری سهام می‌تواند خودبه‌خود اثر سود مرکب را ایجاد کند. در بازارهای نوسانی و خنثی هم اگر نوسان‌گیر خوبی باشیم می‌توانیم با سود حاصل از نوسان‌گیری دوباره سهام بخریم و از این راه اثر سود مرکب را برای سرمایه اولیه‌مان ایجاد کنیم.

محاسبه سود مرکب بورس در اکسل

قابلیت‌ها و امکانات محاسباتی نرم‌افزار اکسل به ما اجازه می‌دهد برای سناریوها و حالت‌های مختلف سود مرکب را محاسبه کنیم. مثلا این سناریو را در نظر بگیرید؛ فرض کنید می‌خواهید از همین امروز یک فرایند سرمایه‌گذاری بلندمدت را آغاز کنید و سود حاصل از این پس‌انداز یا سرمایه‌گذاری را هم دوباره سرمایه‌گذاری کنید. تصمیم‌تان این است که در آغاز کار ماهانه ۱۰۰ هزار تومان پس‌انداز کنید و بعد از یک سال، پس‌انداز ماهانه‌تان را ده درصد افزایش بدهید و به ۱۱۰ هزار تومان برسانید. فرض کنید مبلغ پس‌اندازتان را در حسابی می‌گذارید که سود سالانه ۱۵ درصد دارد و یک‌دوازدهم این مبلغ را به‌صورت ماهانه پرداخت می‌کند. تصمیم‌تان این است که سودهایی را که هر ماه دریافت می‌کنید، دوباره در این حساب بگذارید. فایل اکسل زیر این سناریو را شبیه‌سازی می‌کند:

متغیرهای این فایل اکسل را می‌توانید خودتان هم وارد کنید. مثلا می‌توانید به جای ۱۰۰ هزار تومان در هر ماه از ۵۰ هزار تومان (یا هر مبلغ دیگری) شروع کنید. برای انجام محاسبات، کافی است در این فایل اکسل عدد ۱۰۰ در ستون «مبلغ ماهانه پس‌انداز» را به ۵۰ (یا هر عدد دیگری) تغییر بدهید تا بقیه محاسبات به‌صورت خودکار انجام شود. همچنین می‌توانید درصد سود سرمایه‌گذاری و درصد افزایش مبلغ پس‌انداز ماهانه در هر سال را به دلخواه تغییر بدهید.

جمع‌بندی

مرکب‌سازی سود یکی از امکاناتی است که می‌تواند در بلندمدت سودمان از یک سرمایه‌گذاری معمولی را به یک سود قابل توجه تبدیل کند. مرکب‌سازی سود اگر با افزایش نرخ سود سالانه همراه شود می‌تواند مبلغ سرمایه‌گذاری اولیه‌مان را به راحتی ظرف یک سال دو برابر کند. گرچه فرمول اساسی مربوط به محاسبه نرخ سود مرکب را با هم مرور کردیم، اما نکته اساسی این است که برای مرکب‌سازی سود، باید سودهایی که از هر نوع سرمایه‌گذاری (از سپرده کوتاه‌مدت و بلندمدت گرفته تا خرید واحدهای صندوق‌های سرمایه‌گذاری و سرمایه‌گذاری مستقیم در بورس) حاصل می‌شوند، دوباره به چرخه سرمایه‌گذاری وارد شود و به مبلغ اولیه‌مان اضافه شود. اگر چنین فرایندی به‌صورت مستمر ادامه پیدا کند، نتیجه شگفت‌انگیز خواهد بود.

نرخ بازده ROI چیست؟ آموزش و معرفی کامل نرخ بازده برای سرمایه گذاری

نرخ بازده یا Return On Investment چیست؟ به طور خلاصه نرخ بازده (ROI) سود یا زیان خالص یک سرمایه گذاری در یک دوره زمانی مشخص است که به صورت درصدی از هزینه اولیه سرمایه گذاری بیان می شود. هنگام محاسبه این نرخ، درصد تغییر را چه مثبت چه منفی از ابتدای دوره تا پایان تعیین می کنید. این نرخ برای سرمایه گذاری در فارکس مورد مهم و اثر بخشی است چراکه میتوانید برای سرمایه گذاری با خیال راحت اقدام کنید و ببینید آیا صرفه منطقی دارد یا خیر؟

• نرخ بازده (ROI) برای اندازه گیری سود یا زیان یک سرمایه گذاری در طول زمان استفاده می شود.
• معیار RoR را می توان در انواع دارایی ها، از سهام گرفته تا اوراق قرضه، املاک و مستغلات و مسائل کلان مالی کمپانی ها استفاده کرد.
• اثرات تورم در محاسبه این مورد به شکل ساده در نظر گرفته نمی شود، بلکه در محاسبه نرخ بازدهی واقعی تعیین کننده است.
• Return on investment داخلی (IRR) ارزش زمانی پول را در نظر می گیرد.
• این نرخ در کنار دو عنصر شاخص pmi و شاخص cpi در معاملات سهام در کشورهایی مانند آمریکا بسیار حائز اهمیت است.

نرخ بازده ( ROI ) چیست؟

نرخ بازده (ROI) را می توان برای هر وسیله سرمایه گذاری، از املاک و مستغلات گرفته تا اوراق قرضه، سهام، و … اعمال کرد . این نرخ برای هر دارایی کار می کند، مشروط بر اینکه دارایی در یک نقطه از زمان خریداری شود و جریان نقدینگی در نقطه ای در آینده ایجاد کند. بنابر این برای تعیین نرخ بازدهی نیاز است در خط زمان در نقطه ای نقدینگی به دارایی و در نقطه بعدی دارایی به نقدینگی تبدیل شود!

سرمایه‌گذاری‌ها تا حدی بر اساس نرخ‌های بازده گذشته ارزیابی می‌شوند که می‌توان آن‌ها را با دارایی‌های مشابه مقایسه کرد تا مشخص شود کدام سرمایه‌گذاری پر سود ترین و جذاب‌ترین است. بسیاری از سرمایه گذاران دوست دارند قبل از انتخاب سرمایه گذاری، نرخ بازدهی مورد نیاز را ارزیابی کنند.

فرمول محاسبه نرخ بازدهی

فرمول محاسبه نرخ بازده ( ROI ) به صورت زیر است:

این نرخ ساده گاهی اوقات نرخ رشد پایه یا به عبارت دیگر بازگشت سرمایه (ROI) نامیده می شود. اگر تأثیر ارزش زمانی پول و تورم را نیز در نظر بگیرید، نرخ بازدهی واقعی را می‌توان به عنوان مقدار خالص جریان‌های نقدی تنزیل‌شده (DCF) دریافتی روی سرمایه‌گذاری پس از تعدیل تورم نیز تعریف کرد.

نرخ (ROI) بازده در سهام و اوراق قرضه

محاسبات نرخ بازدهی برای سهام و اوراق قرضه کمی متفاوت است. فرض کنید یک سرمایه‌ گذار سهامی را به قیمت 60 دلار برای هر سهم می‌خرد، سهام را به مدت پنج سال در اختیار دارد و مجموعاً 10 دلار سود سهام کسب می‌کند. اگر سرمایه گذار سهام را به قیمت 80 دلار بفروشد، سود هر سهم او 80 – 60 دلار = 20 دلار است. علاوه بر این، او 10 دلار درآمد سود سهام برای سود کل 20 دلار + 10 دلار = 30 دلار به دست آورده است. بنابراین، نرخ بازده سهام یک سود 30 دلاری به ازای هر سهم است، تقسیم بر هزینه هر سهم 60 دلار یا 50%.

از سوی دیگر، سرمایه‌گذاری را در نظر بگیرید که 1000 دلار برای اوراق کوپن 5 درصدی به ارزش اسمی 1000 دلار می‌پردازد . این سرمایه گذاری 50 دلار سود در سال به دست می آورد. اگر سرمایه گذار اوراق قرضه را به قیمت 1100 دلار به ارزش بالاتر بفروشد و 100 دلار سود کل به دست آورد، نرخ بازده سرمایه گذار سود 100 دلاری از فروش است، به اضافه سود 100 دلاری تقسیم بر هزینه اولیه 1000 دلار یا 20%.

نرخ بازده واقعی در مقابل نرخ بازده اسمی

ROI ساده یک نرخ بازدهی اسمی (برای مطالعه بیشتر کلیک کنید) در نظر گرفته می شود ، زیرا اثر تورم در طول زمان را در نظر نمی گیرد. تورم قدرت خرید پول را کاهش می دهد و بنابراین 335000 دلار در شش سال آینده با 335000 دلار امروز یکسان نیست.

تنزیل یا Discounting یکی از راه های محاسبه ارزش زمانی پول است. هنگامی که اثر تورم در نظر گرفته شد، آن را نرخ ROI واقعی (یا نرخ بازده تعدیل شده بر اساس تورم) می نامیم.

نرخ بازدهی واقعی ( ROI ) در مقابل نرخ رشد سالانه مرکب (CAGR)

یک مفهوم نزدیک به ROI ساده، نرخ رشد مرکب سالانه (CAGR) است. CAGR میانگین نرخ بازده سالانه یک سرمایه گذاری در یک دوره زمانی مشخص در بیش از یک سال است، که به این معنی است که باید محاسبه در دوره های مختلف رشد را نیز در نظر بگیرید. لازم به ذکر است شاخص قیمت pce در نرخ بازده اثر بخش است.

برای محاسبه نرخ رشد سالانه مرکب، ارزش یک سرمایه گذاری در پایان دوره مورد نظر را بر ارزش آن در ابتدای آن دوره تقسیم می کنیم. نتیجه را تقسیم بر تعداد دوره های نگهداری، مانند سالها، کنید. و از نتیجه بعدی یکی کم کنید.

مثالی از محاسبه این نرخ در دارایی ها

نرخ بازدهی را می توان برای هر سرمایه گذاری، با هر نوع دارایی محاسبه کرد. بیایید مثال خرید خانه را به عنوان یک مثال اساسی برای درک نحوه محاسبه ROI در نظر بگیریم. بگویید که خانه ای به قیمت 250000 دلار می خرید (برای سادگی فرض کنید 100٪ پول نقد پرداخت می کنید).

شش سال بعد، تصمیم می گیرید خانه را بفروشید – شاید خانواده شما در حال رشد است و شما باید به مکان بزرگتری نقل مکان کنید. شما می توانید خانه را به قیمت 335000 دلار پس از کسر هر گونه هزینه و مالیات مسکن بفروشید. نرخ بازده ساده خرید و فروش خانه به شرح زیر است:

34% = 100 * 250 , 000 / ( 335 , 000 − 250 , 000 ) ​

حالا، اگر در عوض، خانه را کمتر از آنچه برای آن پرداخت کرده اید – مثلاً 187500 دلار – بفروشید، چه؟ از همین معادله می توان برای محاسبه ضرر یا نرخ بازده منفی در معامله استفاده کرد:

25%- = 100 * 250 , 000 / ( 187 , 500 − 250 , 000 ) ​

نرخ بازده داخلی (IRR) و جریان نقدی تنزیل شده (DCF)

گام بعدی در درک ROI در طول زمان، محاسبه ارزش زمانی پول (TVM) است که در CAGR نادیده گرفته می شود. جریان‌های نقدی تنزیل‌شده سود یک سرمایه‌گذاری را می‌گیرند و هر یک از جریان‌های نقدی را بر اساس نرخ مربوطه تنزیل می‌کنند . نرخ تنزیل حداقل نرخ بازدهی قابل قبول برای سرمایه گذار یا نرخ تورم فرضی را نشان می دهد. علاوه بر سرمایه گذاران، کسب و کارها از جریان های نقدی تنزیل شده برای ارزیابی سودآوری سرمایه گذاری های خود استفاده می کنند.

به عنوان مثال فرض کنید یک شرکت در نظر دارد یک قطعه جدید از تجهیزات را به قیمت 10000 دلار خریداری کند و شرکت از نرخ تخفیف 5٪ استفاده می کند. پس از خروج 10000 دلار وجه نقد، این تجهیزات در عملیات کسب و کار استفاده می شود و جریان نقدی ورودی را 2000 دلار در سال به مدت پنج سال افزایش می دهد. این کسب و کار عوامل جدول ارزش فعلی را برای خروجی 10000 دلاری و ورودی 2000 دلاری هر سال به مدت پنج سال اعمال می کند.

ورودی 2000 دلاری در سال پنجم با استفاده از نرخ تنزیل 5 درصد برای پنج سال تخفیف داده می شود. اگر مجموع تمام ورودی ها و خروجی های نقدی تعدیل شده بیشتر از صفر باشد، سرمایه گذاری سودآور است. جریان خالص نقدی مثبت نیز به این معنی است که نرخ بازدهی بالاتر از نرخ تنزیل 5 درصدی است.

نرخ بازدهی سرمایه گذاری با استفاده از جریان های نقدی تنزیل شده به عنوان نرخ داخلی بازدهی (IRR) نیز شناخته می شود. نرخ بازدهی داخلی نرخ تنزیلی است که ارزش فعلی خالص (درباره NPV بیشتر بدانید) تمام جریان های نقدی یک پروژه یا سرمایه گذاری خاص را برابر با صفر می کند. محاسبات IRR بر همان فرمولی است که NPV انجام می دهد و از ارزش زمانی پول (با استفاده از نرخ بهره) استفاده می کند.

همه چیز در مورد اندیکاتور شاخص جهت دار متوسط ADX

شاخص جهت دار متوسط ​​(ADX) یک شاخص تحلیل تکنیکال است که توسط برخی از معامله گران برای تعیین قدرت یک روند استفاده می شود. بر اساس این ایده است که تجارت، زمانی که بازار در جهت یک روند قوی حرکت می کند، شانس سود را افزایش می دهد و ریسک را با تفاوت قابل توجهی کاهش می دهد. با فاندآرت همراه باشید تا شما را با این شاخص کاربردی آشنا کنیم و نحوه محاسبه اندیکاتور ADX را به سمع و نظرتان برسانیم.

شاخص جهت دار متوسط ADX چیست و چه کاربردی دارد؟

شاخص جهت دار متوسط ​​یا Average Directional Index یک شاخص فنی است که با استفاده از میانگین های متحرک قیمت، میزان قوی بودن روند بازار را اندازه گیری می کند و با ارقامی بین 1 تا 100 نشان داده می شود. ولز وایلدر شاخص ADX را برای نمودارهای کالاهای روزانه طراحی کرد، اما در حال حاضر توسط معامله گران فنی و کارشناسان مالی در طیف گسترده ای از بازارها برای شناسایی قدرت روندها استفاده می شود.

شاخص میانگین حرکت جهت دار (ADX) به عنوان یک اندیکاتور غیر جهت دار نامیده می شود که قدرت روند را اندازه گیری می کند، صرف نظر از اینکه قیمت ها در حال افزایش یا کاهش هستند

سیستم حرکت جهت دار، که شامل اندیکاتورهای DMI+ و DMI- و همچنین ADX است، به دنبال ارزیابی قدرت حرکت قیمت در دو جهت مثبت و منفی است. این خط بیانگر شاخص جهت دار متوسط با مقادیری بین ۰ تا ۱۰۰ می باشد.

نحوه محاسبه شاخص جهت دار میانگین (ADX)

Average Directional Index را می توانید طبق مراحل زیر محاسبه نمایید:

• محاسبه حرکت جهت دار (+DM) با استفاده از فرمول:

+DM= سقف فعلی منهای سقف قبلی

• محاسبه -DM با استفاده از:

-DM = کف قبلی منهای کف فعلی

• حالا با انتخاب مقدار بالاتر، بین +DM و -DM را انتخاب کنید.
• استفاده از یکی از موارد زیر، محدوده واقعی (TR) را محاسبه کنید:

سقف فعلی – کف فعلی، کف فعلی – بسته قبلی، سقف فعلی – بسته قبلی

• محاسبه میانگین 14 دوره هموار شده TR، +DM و –DM را با استفاده از:

TR14 اولین = TR1 دوره 14 مجموع اولین

TR14 اولین = TR1 دوره 14 مجموع اولین

مقادیر بعدی = قبلی TR1 – ( قبلی TR14 / 14) + فعلی TR1

• اکنون مقادیر +DI و -DM را با استفاده از آن محاسبه کنید:

ATR=میانگین محدوده واقعی

+DI= (هموارسازی +DM / ATR ) * 100

-DI = ( هموارسازی-DM / ATR ) * 100

• اکنون می توانید با استفاده از رابطه زیر شاخص حرکت جهت دار را محاسبه کنید:

DX = ( | +DI – -DI | / | +DI + -DI | ) * 100

• برای محاسبه شاخص جهت دار میانگین ADX باید DX را برای تمام 14 دوره تعیین کنید و برای محاسبه ADX اول باید مجموع تمام 14 دوره DX را بر 14 تقسیم کنید. برای 13 دوره باقی مانده از فرمول زیر استفاده کنید:

ADX = ( قبلی ADX * 13 ) + فعلی ADX ) / 14

توجه: کل فرآیند در طول معاملات به صورت خودکار انجام می شود، بنابراین شما نیازی به انجام هر یک از محاسبات بالا ندارید.

تفسیر شاخص جهت دار متوسط ​​(ADX)

شاخص جهت دار میانگین، اندیکاتور جهت دار منفی (-DI) و اندیکاتور جهت دار مثبت (+DI) شاخص‌های حرکت هستند. ADX به سرمایه‌گذاران کمک می‌کند تا قدرت روند و افزایش قدرت بازار خرسی یا گاوی را تعیین کنند، در حالی که -DI و +DI به تعیین جهت روند کمک می‌کنند.

شاخص جهت دار میانگین یک روند قوی را زمانی که ADX بیش از 25 باشد و یک روند ضعیف را زمانی که ADX زیر 20 باشد مشخص می کند. تلاقی خطوط -DI و +DI را می توان برای تولید سیگنال های تجاری استفاده کرد. به عنوان مثال، اگر خط +DI از بالای خط -DI عبور کند و ADX بالای 20 یا در حالت ایده‌آل بالای 25 باشد، این یک سیگنال بالقوه برای خرید است. از سوی دیگر، اگر -DI از +DI عبور کند و ADX بالای 20 یا 25 باشد، این فرصتی برای ورود به یک معامله کوتاه بالقوه است.

همچنین می توان از تلاقی ها برای خروج از معاملات فعلی استفاده کرد. به عنوان مثال، زمانی که DI- از بالای DI+ عبور کرد، خارج شوید. زمانی که شاخص جهت دار متوسط زیر 20 است، این اندیکاتور نشان می دهد که قیمت بدون روند است و ممکن است زمان ایده آلی برای ورود به معامله نباشد.

مقایسه اندیکاتور شاخص جهت دار متوسط با اندیکاتور آرون

• اندیکاتور ADX در مجموع از سه خط تشکیل شده است در حالی که اندیکاتور Aroon از دو خط تشکیل شده است.
• این دو شاخص دارای خطوطی هستند که حرکت مثبت و منفی را نشان می دهند که به شناسایی جهت روند کمک می کند.
• خواندن یا سطح در اندیکاتور آرون همانند اندیکاتور شاخص جهت دار متوسط به تعیین قدرت روند کمک می کند با این حال محاسبات متفاوتی دارند، بنابراین تقاطع در هر یک از شاخص ها در زمان های مختلفی رخ می دهد.

محدودیت های استفاده از شاخص جهت دار متوسط

تلاقی ها گاهی می‌توانند به طورمکرر اتفاق بیفتند، که منجر به سردرگمی و احتمال از دست دادن پول در معاملات ‌شود که به آن ها سیگنال های اشتباه می گویند. زمانی که مقادیر ADX کمتر از 25 باشد، این موارد رایج‌تر می‌شوند. گفته می شود که گاهی اوقات ADX به بالای 25 می رسد، اما فقط به صورت موقتی، سپس همراه با قیمت معکوس می شود. مانند هر اندیکاتوری، شاخص جهت دار متوسط نیز باید با تجزیه و تحلیل قیمت سایر اندیکاتورها ترکیب شود تا به فیلتر سیگنال ها و کنترل ریسک کمک کند.

برای آگاهی از جدیدترین اخبار ارز دیجیتال و بورس و داغ ترین تحلیل های بازارهای مالی با ما همراه باشید.

روش جدید محاسبه حق الزحمه مشاوران املاک | واحدهای مسکونی و غیر مسکونی چگونه ارزش گذاری می‌شوند؟

برخی کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند مصوبه اخیر دولت در خصوص تغییر نحوه محاسبه حق الزحمه مشاوران املاک می‌تواند یک گام به جلو در زمینه ساماندهی مشاوران املاک باشد.

به گزارش همشهری آنلاین، هیات وزیران در جلسه ۲۲ تیرماه، پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی در ۱۲ تیر امسال در خصوص ساماندهی بازار مسکن و اجاره بها را به تصویب رساند و محمد مخبر، معاون اول رئیس جمهور در یکم مرداد امسال این مصوبه را به دستگاه‌های ذی ربط شامل وزارت خانه‌های راه و شهرسازی، صنعت، معدن و تجارت، نیرو و دادگستری، سازمان‌های برنامه و بودجه و ثبت اسناد و املاک کشور، بانک مرکزی، معاونت اقتصادی رئیس جمهور و اتاق اصناف ایران ابلاغ کرد.

آئین‌نامه ساماندهی بازار مسکن و اجاره بها

به گفته بیشتر کارشناسان اقتصاد مسکن، مهم‌ترین ماده این آئین نامه ۱۴ ماده‌ای، ماده ۴ آن باشد که در خصوص تغییر محاسبه نرخ حق الزحمه یا همان کمیسیون مشاوران املاک است.

در حال حاضر حق الزحمه مشاوران املاک به صورت درصدی از رقم معاملات از طرفین کسر می‌شود که به گفته یک عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک استان تهران، این رقم در تهران ۲۵ صدم درصد از هر یک از متعاملین یا نیم درصد رقم قرارداد از دو طرف معامله است.

اما بر اساس آئین نامه مصوب دولت، قرار است یک ماه بعد از تاریخ ابلاغ این قرارداد که اول شهریور امسال است، این روش برای قراردادهای خرید و فروش به صورت «درصدی از ارزش معاملاتی املاک» موضوع ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم و برای قراردادهای اجاره مسکن به صورت «درصدی از ارزش اجاری املاک» موضوع ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم باشد.

ارزش منطقه‌ای معاملات چیست؟

بر اساس ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم، «کمیسیون تقویم املاک» متشکل از ۵ عضو شامل نمایندگان: ۱. وزارت جهاد کشاورزی ۲. وزارت راه و شهرسازی ۳. سازمان امور مالیاتی ۴. شورای اسلامی شهر و ۵. سازمان ثبت اسناد و املاک کشور می‌بایست «دفترچه ارزش معاملاتی املاک» را سالانه تدوین کنند.

قیمت ساختمان با توجه به مصالح، اسکلت فلزی یا بتن آرمه یا اسکلت بتنی و سوله و امثال آن، قدمت، تراکم، نوع کاربری اعم از مسکونی، تجاری، اداری، آموزشی، بهداشتی، خدماتی و از این دست، نوع مالکیت و نهایتاً قیمت زمین تعیین می‌شود.

قیمت زمین نیز با توجه به نوع کاربری و موقعیت جغرافیایی از لحاظ تجاری، صنعتی، مسکونی، آموزشی، اداری و کشاورزی تعیین می‌شود.

به‌عنوان مثال کمیسیون تقویم املاک شهر تهران را به ۱۰۰ بلوک تقسیم کرده و متوسط قیمت املاک هر بلوک بر اساس شاخص‌های مذکور برای یک سال تعیین می‌شود.

کمیسیون تقویم املاک چگونه واحدهای مسکونی و غیر مسکونی را ارزش گذاری می‌کنند؟

بر اساس ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم، تعیین ارزش معاملاتی املاک به‌صورت درصدی از میانگین قیمت‌های روز منطقه به تفکیک انواع کاربری است.

این درصد به‌صورت سالانه و با تصویب هیئت وزیران برای کل کشور تعیین می‌شود.

در این ماده قانونی آمده: کمیسیون تقویم املاک موظف است ارزش معاملاتی ملک را در سال اول معادل ۲ درصد میانگین قیمت‌های روز منطقه با لحاظ ملاک‌های مختلف تعیین کند، این شاخص هر سال به میزان ۲ واحد درصد افزایش می‌یابد تا زمانی که ارزش معاملاتی هر منطقه به ۲۰ درصد میانگین قیمت‌های روز املاک برسد.

با این حساب اگر ارزش یک ملک ۲ میلیارد تومان باشد بر اساس محاسبات کمیسیون تقویم املاک، ارزش معاملاتی این ملک حدود ۲۰ میلیون تومان برآورد می‌شود.

از سوی دیگر بر اساس مصوبه اخیر هیئت دولت، مشاوران املاک حق کمیسیون را بر اساس ارزش گذاری کمیسیون تقویم املاک محاسبه می‌کنند نه قیمت واقعی ملک (مثلاً ۲ میلیارد تومانی).

شنیده‌ها حاکی است قرار است در جلساتی که وزارت راه و شهرسازی متولی آن است، نحوه محاسبه حق الزحمه مشاوران املاک بر اساس ارزش معاملاتی املاک تعیین شود به این صورت که گفته می‌شود حق‌الزحمه مشاوران املاک باید «مثلا» ۵ برابر ارزش معاملاتی املاک باشد.

حق الزحمه املاکی‌ها آب می‌رود؟

اگرچه هنوز ضرایب مربوط به آئین نامه اخیر دولت برای محاسبه حق الزحمه مشاوران املاک اعلام نشده، اما به نظر می‌رسد اگر ارزش معاملاتی املاک، مِلاک محاسبه حق الزحمه مشاوران املاک باشد، شاهد رقم‌هایی بسیار پایین‌تر از رقم فعلی خواهیم بود.

همچنین برآوردها حاکی است ممکن است برخی مشاوران املاکی که به فروشنده‌های مسکن با موجران و با هدف دریافت کمیسیون بیشتر از هر معامله، ارقامی بالاتر از رقم واقعی ارزش ملک، پیشنهاد فایل کردن ملک خود را می‌دهند، دیگر با این روش جدید محاسبه به دنبال کسب کمیسیون بیشتر از هر معامله نباشند.

دریافت حق الزحمه املاکی‌ها فقط با کارتخوان‌های متصل به سامانه سازمان امور مالیاتی

طبق ماده ۷ آئین نامه مصوب دولت در خصوص ساماندهی بازار مسکن و اجاره بها، می‌بایست حق الزحمه مشاوران املاک اولاً به صورت آنلاین (بر خط) در سامانه معاملات محاسبه شود.

ثانیاً در مبایعه نامه یا اجاره نامه قید و چاپ شود.

ثالثاً صرفاً با دستگاه‌های کارتخوانی که به سامانه‌های سازمان امور مالیاتی است، این حق الزحمه به حساب مشاور املاک واریز شود.

ابزار کد رهگیری از مشاوران املاک سلب می‌شود؟

ماده ۶ آئین نامه مصوب هیئت دولت می‌گوید وزارت راه و شهرسازی مکلف است ظرف ۳ ماه از زمان ابلاغ این آئین نامه (از ابتدای مهر ماه) با همکاری سازمان ثبت اسناد و املاک کشور امکان اخذ کد رهگیری از معاملات مسکن را برای عموم مردم به صورت مستقیم فراهم آورد.

اگرچه پیش از این و بر اساس ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن، ارائه کد رهگیری از سوی مشاوران املاک برای همه انواع معاملات بخش مسکن رایگان بود، اما صدور کد رهگیری از سوی مشاوران املاک به ابزاری برای درآمدزایی برخی مشاوران تبدیل شده بود.

بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد در حال حاضر نیز مشاوران املاک برای صدور کد رهگیری ارقام با سطح‌های مختلفی از ۲۰۰ هزار تا ۲ میلیون تومان یا بعضاً بیشتر مطالبه می‌کنند که در صورتی که دریافت کد رهگیری با سامانه عمومی قابل انجام باشد، این ابزار درآمدزایی از برخی مشاوران املاک برداشته خواهد شد.

آئین نامه مصوب دولت در خصوص ساماندهی بازار مسکن

عبدالله اوتادی عضو هیئت مدیره اتحادیه مشاوران املاک استان تهران اظهار کرد: آئین نامه مصوب دولت در خصوص ساماندهی بازار مسکن و اجاره بها هنوز از سوی اتاق اصناف به این اتحادیه ابلاغ نشده است.

وی ادامه داد: باید ابتدا نحوه محاسبه کمیسیون مشاوران املاک نهایی شود و سپس به مشاوران ابلاغ شود.

این فعال صنعت املاک یادآور شد: ۱ میلیون و ۷۰۰ هزار نفر مستقیماً در بخش مشاوران املاک کشور فعالند که با خانواده‌هایشان به حدود ۵ میلیون نفر می رسند که از این محل ارتزاق می‌کنند. آئین نامه مصوب دولت سبب می‌شود تا معیشت و سفره ۵ میلیون نفر در کشور کوچک‌تر شود.

وی معتقد است: با کاهش کمیسیون مشاوران املاک، تغییری در بازار مسکن ایجاد نخواهد شد کما اینکه در دو سال گذشته، درصد کمیسیون مشاوران املاک به بهانه ساماندهی بازار مسکن، کاهش یافته اما قیمت مسکن رشد ۳۰۰ درصدی داشته است.

ملک ۴ میلیاردی را کمیسیون تقویم املاک ۴۰ میلیون تومان ارزش گذاری می‌کند

عضو هیئت مدیره اتحادیه مشاوران املاک استان تهران بیان کرد: در کمیسیون تقویم املاک ملکی که ۴ میلیارد تومان ارزش واقعی آن است، ۴۰ میلیون تومان به عنوان ارزش معاملاتی املاک، ارزش گذاری شده است. این ارقام کمیسیون تقویم املاک، معیشت فعالان صنف مشاوران املاک را به مخاطره می‌اندازد.

وی خاطرنشان کرد: در حال حاضر کمیسیون مشاوران املاک بالا نیست مثلاً یک قرارداد فروش مسکن به ارزش یک میلیارد تومان حق الزحمه مشاور املاک ۵ میلیون تومان یعنی ۲.۵ میلیون تومان از هر طرف معامله است که به این رقم، ۹ درصد مالیات بر ارزش افزوده نیز اضافه می‌شود. ضمن اینکه ۴۰ درصد را مشاوری که مشتری برای بنگاه املاک آورده برمی دارد و نهایتاً کمتر از ۳۰ درصد درآمد از محل کمیسیون معاملات به دارنده پروانه کسب مشاوری املاک می‌رسد.

اتحادیه املاک از تعدد صدور پروانه‌های کسب املاکی‌ها شاکی است

اوتادی تصریح کرد: ما خودمان یکی از مدعیان علیه زیاد بودن پروانه‌های مشاور املاک هستیم؛ در کشور ما به دلیل ساختار اقتصادی اشتباه، فعالیت تولیدی به اندازه دلالی سود ده نیست لذا بسیاری از افراد برای گذراندن معیشت خود به شغل مشاوری املاک روی می‌آورند.

وی ادامه داد: دولت بارها ما را تهدید کرده که اگر پروانه کسب به متقاضیان مشاوری املاک ندهید، خودمان مستقیماً به آنها جواز کسب خواهیم داد؛ طبق قانون داشتن سواد خواندن و نوشتن برای دریافت پروانه کسب در مشاغل دلالی املاک کافی است.

به گفته اوتادی، بخشی از پرونده‌های قضائی بخش املاک مربوط به نا آگاهی برخی مشاوران املاک است که به دلیل نداشتن سواد کافی، قراردادهای اشتباه تهیه می‌کنند و سبب می‌شوند تا پرونده‌های مختلفی در دادگاه‌ها تشکیل شود.

مشاوران املاک از اشخاص حقیقی به شرکت‌های حقوقی و زنجیره‌ای تبدیل شوند

فرشید ایلاتی کارشناس اقتصاد مسکن نیز درباره ساماندهی مشاوران املاک با اشاره به رشد ۴۰ برابری مشاوران املاک در ۴۰ سال گذشته گفت: به صورت میانگین سالانه شاهد مشاوران املاک بوده ایم که در عین حال نسبتی با تعداد معاملات مسکن نبوده است؛ این شبهه مطرح می‌شود که احتمالاً مشاوران املاک در نقش واسطه ظاهر شده و معاملات مکرر را شکل می‌دهند.

ایلاتی با تأکید بر اینکه مشاوران املاک باید ساماندهی شوند، تصریح کرد: تعداد مشاوران املاک در کشور ما در مقایسه با سایر کشورها تفاوت چشمگیری دارد و بسیار بیشتر از دیگر کشورهاست؛ ضمن اینکه فارغ از کمیت، در کیفیت هم مشکل داریم و هیچ مسئولیتی برای قراردادهای خود نمی‌پذیرند.

کارشناس اقتصادی با بیان اینکه باید مسئولیت حقوقی مشاوران املاک در قالب شرکت‌های تضامنی شکل بگیرد گفت: هر فرد حقیقی تا سطحی از تضامُن را می‌تواند پوشش دهد در حالی که اگر به شکل حقوقی و شرکتی دربیایند، این سطح تضامن و مسئولیت پذیری ارتقای بسیار بیشتری می‌یابد.

وی خاطرنشان کرد: مثلاً به جای آنکه در شهر تهران حدود ۱۱ هزار مشاور املاک حقیقی داشته باشیم، می‌توانیم ۱۱ شرکت حقوقی در فرمول های محاسبه برای شاخص آرون این زمینه داشته باشیم که مسئولیت پذیر باشند؛ اما مؤسسه ای که به صورت زنجیره‌ای فعالیت می‌کند، اگر تخلفی در یکی از شعب آن مطرح شود، کل این شرکت زیر سوال می‌رود؛ لذا سعی می‌کند قوانین را بیشتر رعایت کند.

مشاوران املاک از ذیل قانون نظام صنفی خارج شوند

ایلاتی در پاسخ به این پرسش که آیا این پیشنهاد با قانون نظام صنفی در تعارض نیست؟ گفت: کالای مسکن با سایر کالاهایی که ذیل قانون نظام صنفی قرار می‌گیرند، متفاوت است لذا باید از مسأله صنفی خارج شده و به عنوان کالای خاص، قوانین خاص خود را داشته باشد؛ وزارت راه و شهرسازی باید لایحه مربوطه را تدوین و به دولت ببرد تا قانون گذاری صحیحی در حوزه مشاوران املاک صورت گیرد.

کارشناسان اقتصاد مسکن با تأکید بر اینکه ساماندهی مشاوران املاک به عنوان یکی از حلقه‌های زنجیره اثرگذار در رشد قیمت مسکن، امری پسندیده است، اما بر این اعتقادند که در کنار عوامل اقتصاد کلان که بر سرمایه‌ای شدن کالای مسکن مؤثر است، برای تبدیل شدن این کالا به مصرفی، باید همزمان از تولید مسکن بهره برد و همچنین قوانین مالیاتی بخش مسکن را به جد اجرا کرد.

در سال‌هایی که در دولت‌های یازدهم و دوازدهم، سیاست‌های حمایتی از تولید مسکن به مُحاق رفته بود، اگر همان روند تولید مسکن در سال‌های قبل از آن ادامه می‌یافت، دیگر شاهد این وضعیت فعلی بازار مسکن و رشد ۷۰۰ درصدی قیمت‌ها در ۸ ساله گذشته نبودیم.

موضوعی که مورد تأکید رستم قاسمی وزیر راه و شهرسازی قرار گرفته و در برنامه تلویزیونی زنده هفته گذشته گفت: اگر مسکن مهر نبود، مشخص نبود وضعیت بازار مسکن در سال‌های اخیر به چه صورت بود.

از سوی دیگر، اجرای محکم قوانین مالیاتی بخش مسکن نیز می‌تواند از تبدیل شدن بیشتر مسکن به کالای سرمایه‌ای ممانعت کند؛ خصوصاً مواردی چون مالیات بر عایدی سرمایه می‌تواند نقش مذکور را ایفا کند.